VEJLEDNING ANGÅENDE SALG
Her kan du læse om procedurerne forbundet med salg af foreningens andele. Disse er nøje beskrevet i foreningens vedtægter §14-19. Vær opmærksom på at et salg ofte tager 2-3 måneder fra du gør bestyrelsen opmærksom på, at du ønsker at sælge og til at du modtager købesummen på din bankkonto.
Indstilling af køber:
1. Oplys bestyrelsen: Sælger oplyser skriftligt bestyrelsen om, at han/hun ønsker at sælge sin andel. Husk at oplyse bestyrelsen om andelens månedlige boligydelse, så eventuelle købere også oplyses denne. Det meldes ud i foreningen at der snart kommer en andel til salg.
2. Vurdering: Bestyrelsen orienterer administrator og sætter sælger ind i salgsprocedurerne beskrevet i dette dokument. Sælger kontakter selv en vurderingsmand, som skal vurdere forbedringer/misligholdelse i lejligheden. Denne vurdering sammenlægges med andelkroneberegningen. Du kan evt benytte www.andelsvurderinger.dk
Er der foretaget ombygninger skal ibrugtagningstilladelse eller kvitteringer for anmeldte byggearbejder også udleveres. Nærmere detaljer om vurdering af andelslejligheder kan findes på nettet, fx her .Vurderingsmanden sender vurderingsrapporten til bestyrelsen samt administrator. Honorar til vurderingsmanden betales i første omgang af administrator på sælgers vegne, og administrator modregner dette når købesummen udbetales.
3. El- og evt. VVS-tjek: Sælger skal selv bestille et el-tjek af lejligheden og sørge for, at svaret på denne ligger klar inden vurderingsmanden kommer ud. El-tjekket udføres for at sikre, at alle installationerne er i orden i forbindelse med salg og er et ufravigeligt krav i vores forening. Sælger kan frit vælge hvilken elektriker der udfører el-tjekket, så længe det er en autoriseret elektriker. Attest for eftersyn af VVS installationer skal kun foreligge, hvis vurderingsmanden vurderer dette nødvendigt. Udgifter til el- og vvs-tjek afholdes af sælger.
4. Når andelen byttes: Hvis der er tale om en bytning af andelsboligen jf. vedtægterne har den af sælger indstillede køber altid fortrinsret til andelsboligen. I dette tilfælde ses bort for nedestående pkt. 5 og 6.
5. Bestyrelsen udbyder andelen til salg: Når vurderingsrapporten er bestyrelsen i hænde, udbydes andelen til salg via e-mail til:
evt. nabo (med henblik på sammenlægning),
personer opskrevet på både den interne og eksterne venteliste.I mailen oplyses:
- Adresse
- Areal
- Andelskroneværdi
- Resultat af vurderingsrapporten
- Månedlig boligydelse
- Kontaktoplysninger på sælger mhp at bese lejligheden.
Der gives en svarfrist på 14 dage.
Derudover medsendes følgende dokumenter: andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, et referat fra foreningens seneste ordinære generalforsamling, evt. vedligeholdelsesplan, energimærkning af ejendommen, nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen.
6. Prioritetsrækkefølge ved salg: Hvis én eller flere personer har indgivet tilbud på andelens fulde værdi ved svarfristens udløb, indstilles som køber den der har fortrinsret. Fortrinsret til at overtage andelen gives i følgende rækkefølge:
- En person der er beslægtet med andelshaveren i lige op eller nedstigende linje eller søskende.
- Nuværende andelshavere opskrevet på den interne venteliste.
- Personer opskrevet på den eksterne venteliste.
Hvis der ikke er indgivet tilbud på andelens fulde værdi ved svarfristens udløb, har sælger to muligheder:
1. Sælger kan vælge at acceptere et evt. indkommet tilbud på andelen til en lavere pris end den fulde værdi.
2. Sælger kan frit sælge andelen på det åbne marked. Bemærk dog at salgsprisen aldrig kan overstige andelens fulde værdi, samt at bestyrelsen jf. vedtægterne altid skal godkende den ny andelshaver.
Tilføjelse: I det særlige tilfælde at personen med øverste fortrinsret, fx naboen på samme repos, med henblik på sammenlægning, indgiver et tilbud på andelens fulde værdi inden svarfristens udløb, udpeges denne person som køber med det samme og udarbejdelsen af overdragelsesaftalen påbegyndes. I det beskrevne tilfælde er det altså ikke nødvendigt at vente de fulde 14 dage til svarfristens udløb. Det samme gør sig gældende hvis personen med øverste fortrinsret har takket nej til andelen og personen med næst øverst fortrinsret indgiver et tilbud på andelens fulde værdi inden svarfristens udløb, osv..
Kontrakt og overdragelse:
7. Udarbejdelse og underskrift af overdragelsesaftale: Når køber er fundet modtager sælger link til at oplyse administrator om køber, salgsum samt overdragelsesdato. Administrator udarbejder overdragelsesaftalen over ca. 7 dage, hvorefter den sendes ud til digital underskrift.
Køber, sælger og bestyrelsen skriver under med deres NemID.
8. Indbetaling af købssum: Når overdragelsesaftalen er underskrevet, skal køber indbetale købssummen på foreningens konto senest 8 dage før overdragelsen.
9. Aflæsning af el, gas, varme og vand, betaling af vaskeriregning samt tømning af loftrum: Sælger er ansvarlig for at der bliver aflæst el, gas, varme og vand samt vaskeriforbrug på overdragelsesdagen. Husk det er sælger der hæfter overfor forsyningsselskaberne indtil dette er aflæst og afregnet. Sælger skal altså afholde evt. efterbetaling af varme- og vandregnskab samt vaskeriregning, og oppebærer også eventuel tilbagebetaling af saldo. Sælger er ligeledes ansvarlig for at tømme og rengøre sit loftrum og overdrage nøglerne til bestyrelsen senest på overdragelsesdagen kl. 12.00. Husk også at informere Fibia (internetudbyder) om fraflytning og oplys dem gerne om hvem der overtager lejligheden.
Overdragelse:
Andelslejligheden fraflyttes af sælger senest på overdragelsesdagen kl. 12.00 og afleveres til køber i ryddet og rengjort stand. Husk: Fiberboks til internetforbindelse tilhører lejligheden og overdrages til køber. En repræsentant fra bestyrelsen bestræber sig altid på at være til stede ved overdragelsen og byde den nye andelshaver velkommen i foreningen og være behjælpelig med evt. spørgsmål.
Fra overdragelsesaftalen §3: ”Køber har pligt til straks efter overtagelsesdagen at undersøge lejligheden. Såfremt køber konstaterer mangler, skal indsigelser fremsættes over for sælger senest 5 dage efter overtagelsen, med kopi til administrator. Køber skal samtidig med indsigelsen angive et rimeligt beløb til tilbageholdelse i overdragelsessummen, indtil der foreligger en afklaring af indsigelserne i forhold til sælger.”
10. Udbetaling af købesummen til sælger: Da administrator skal afvente at købers frist for indsigelser udløber, samt indgå aftaler med eventuelle pant- og udlægshavere, kan der normalt gå op til 4 uger fra overtagelsesdagen, til at sælger modtager pengene på sin bankkonto.
11. Administrators ansvar: Det er administrators ansvar at sørge for, at alle procedurer og alt salgsmateriale er retvisende og overholder gældende lovgivning. Henvendelse ang. fejl, mangler eller udeståender ved lejlighedens stand eller overdragelsesaftelens udarbejdelse skal rettes direkte til administrator. Bestyrelsen vil dog gerne orienteres og hjælper gerne til med råd og vejledning.
Oversigt over udgifter for sælger ifm. salg:
Vurderingsrapport: ca. 4000 kr.
El-tjek: ca. 500-1000 kr.
Gebyr v. andelssalg administrator sælger: ca. 3750 kr.
Gebyr v. andelssalg bestyrelsen sælger: ca. 500 kr.